Zeitablauf bei normalen Räumungsverfahren

01.08.2019   Mahnung der beiden offenen Mieten

16.08.2019   Räumungsklage mit fristloser Kündigung beim Amtsgericht 23758 Oldenburg eingereicht.

13.09.2019   Zustellung der Klage 33 C 253/19 mit Verfügung (Hinweis auf Anzeige der Verteidigung und Vorbringen von Einwänden)

10.10.2019   Zustellung des Versäumnisurteiles über die Räumung

14.11.2019   Aufforderung zur Räumung mit dem vollstreckbaren rechtskräftigen Versäumnisurteil

10.01.2020  Zwangsvollstreckungsauftrag nach dem Berliner Modell (= kleinerer Vorschuß und Möbel bleiben drin.)

15.01.2020  Gerichtsvollzieherin fordert 500,00 € Kostenvorschuß für die Räumung

22.01.2020  Die Räumung wurde angesetzt auf den 10.02.2020, 9.00 Uhr.

10.02.2020  Sie wurde durchgeführt, die Mieterin hatte eine andere Wohnung gefunden und die Gerichtsvollzieherin berechnete insgesamt 138,36 €. Am 15.02.2020 konnnten die neuen Mieter des Mandanten einziehen.

                          

Zeitspanne bei Räumungsverfahren in Köln (AG Köln, 205 C 392/19):

04.12.2019  Einreichung der Klage wegen offener Mietzinsen Oktober und November 2019

18.02.2020 Mündliche Verhandlung, von der Klägerin durchgeführt, mit Anerkenntnisurteil

27.02.2020 Zwangsvollstreckungsantrag, 22.04. Erinnerung, 27.04. Kostenvorschußrechnung GVZ 500,00 €, Räumung am     04.06.2020, 10 Uhr angesetzt

18.05.2020 Antrag der Mieter auf Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO, weil immer noch keine Wohnung gefunden.

30.05.2020 unser Abweisungsantrag, weil keine Mietzinszahlungen erfolgten und die Mieter sich nie gemeldet haben.

03.06.2020 Sozialamt Köln nimmt die Beschlagnahme der Wohnung vom 27.05.2020 zurück, so dass die Räumung am          04.06.2020 erfolgen konnte.

 

Möglicher Vergleichstext nach Kündigung:

1. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Wohnung (genaue Beschreibung) wird zum 31.07.2020 beendet. Der Mieter verzichtet auf eine über diesen Termin hinausgehende Räumungsfrist. Eine stillschweigende Verlängerung nach § 544 BGB wird ausdrücklich ausgeschlossen.

2. Sollte der Mieter bis zum 31.07.2020 noch nicht ausgezogen sein, verpflichtet er sich für die weitere Nutzung der Räumlichkeiten eine Nutzungsentschädigung in Höhe von ? € bis zu seinem Auszug zu zahlen.

3. Der Mieter verpflichtet sich, mit allen Mitgliedern seines Haushaltes und eventuellen Untermietern die Wohnung zu räumen und die Mieträume mit Nebenräumen und sämtlichen - auch von ihm selbst beschafften- Schlüsseln vollständig geräumt an den Vermieter bis zum 31.07.2020, spätestens aber bis zum 30.09.2020 herauszugeben.

4. Der Vermieter verpflichtet sich, bei Auszug des Mieters gemäß Ziffer 3 dieser Vereinbarung die von ihm gezahlte Kaution innerhalb von 10 Tagen zurückzuzahlen. Ferner verpflichtet sich der Vermieter bei Auszug zu folgenden Zahlungen an den Mieter:

  -] 1.000,00 € bei Unterzeichnung der Vereinbarung;

  - 3.000,00 € bei Vorlage eines beiderseitig unterzeichneten neuen Mietvertrages des Mieters;

  - 6.000,00 € bei Auszug zum 31.07.2020 gemäß Ziffer 3 dieser Vereinbarung

Für jeden Monat, den der Mieter vor dem 31.07.2020 gemäß Ziffer 3 dieser Vereinbarung auszieht, erhält er darüber hinaus 1.000,00 € für jeden vorzeitig vor dem 31.07.2020 ausgezogenen Monat. Für jeden Monat, den der Mieter nach dem 31.07.2020 gemäß Ziffer 3 dieser Vereinbarung auszieht, ermäßigt sich die Zahlungsverpflichtung des Vermieters um monatlich 2.000,00 €.

5. Der Vermieter zahlt dem Mieter die in dieser Angelegenheit entstandenen Rechtsanwaltskosten nach einem Geschäftswert in Höhe der Jahreskaltmiete.

 

Absperren von Versorgungsleistungen bei Mietnomaden:

Wenn der Vermieter Strom, Wasser/Abwasser und Heizung vorauszahlt und der Mieter keine Vorauszahlungen mehr an den Vermieter leistet, gewährt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 06.05.2009 (XII ZR 137/07) dem Vermieter bei einem Zahlungsverzug, bei einer begründeten fristlosen Kündigung, bei einer Beendigung (Datum und Voraussetzungen problematisch) und einem Räumungsverfahren die Versorgungssperre. Dies gilt nicht bei Gesundheitsgefährdung des Mieters oder, wenn ihm ein hoher Schaden droht, wenn er einen Härtegrund für eine Räumungsfrist (§§ 721, 765 a, 794 a ZPO) hat oder wenn er die Nutzungsentschädigung nachzahlt.

Der Vermieter begeht auch keine Besitzstörung, da Energielieferungen nicht Bestandteil des Besitzes sind (RN 28 in den Entscheidungsgründen), so dass eine verbotene Eigenmacht (§§ 858, 862 BGB) entfällt.

Das Kammergericht Berlin verbot im Beschluß vom 01.10.2009 (0 U 105/09) eine Absperrung durch Einbau von Absperrventilen im Keller zur Wohnung im Obergeschoß, weil der Eingriff von außen eine Besitzstörung darstelle und der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen geleistet hatte.

Das Amtsgericht Bremen führte im letzten Satz seiner Urteilsbegründung vom 26.05.2015 (9 C 290/165) aus, dass die Leistungsplicht des Vermieters bei Zahlung der Nutzungsentschädigung bis zum Auszug andauere. Dort wurde die Stromabstellung untersagt, weil die Mieterin als Journalistin auf den Strom zum Betrieb von Mail und Fax angewiesen war. Baumaßnahmen des Vermieters waren drei Tage vorher mit Angabe von Zeit und Dauer schriftlich anzukündigen.

 

Zeitablauf und Inhalt bei Schimmelpilzprozeß:

16. Okt. 2018 Mieterbund kündigt für die Mieterin eine Minderung um 15 % = 94,50 € des monatlichen Mietzinses ab sofort an.

29. Dez. 2018 Privater Bausachverständiger legt nach Ortstermin vom 7. Dez. 2018 Gutachten (für 1.428,00 €) vor:    Raumtemperatur unter 19,5 ° Grad C bei Außentemperatur von 11,2 ° Grad C ergab 15 Schadensstellen und er empfahl eine weitere Dämmung. Er maß die Luftraumfeuchte und fotografierte die Stellen, gab aber keine Erklärung zum falschen Lüftungsverhalten.

10. April 2019 Mieterbund schickt Architekten zum Haus: Keine ausreichende Wärmedämmung bei den Heizungsnischen.

29. April 2019 Kündigung des Vermieters wegen falschen Lüftungsverhaltens.

15. Mai 2019 Räumungsklage vor dem Amtsgericht Eutin 23 C 328/19

20. August 2019 Mündliche Verhandlung mit Abweisungsurteil: Der Vermieter hätte das falsche Lüftungsverhalten beweisen müssen und in seinem Gutachten wurde dies nicht bestätigt, sondern das Fehlen des Mindestwärmeschutzes festgestellt und Wärmebrücken begünstigen die Schimmelpilzbildung.

23. Sept. 2019 Einlegung der Berufung vor dem Landgericht Lübeck - 1 S 49/19:

29. Mai 2020 Berufungsverhandlung mit Beweisbeschluß: Die Feuchtigkeitsschäden würden nicht auf Baumängeln beruhen.

9. November 2020 Ortstermin von 14 - 15.30 Uhr führt zum Gutachten vom 30. Nov, 2020: Vom Schimmelbefall an 13 Wandbereichen ist an vier Stellen von einer Baudurchfeuchtung auszugehen, an 8 Stellen von einer leichten Durchfeuchtung und der Dämmwert des Wandaufbaus übersteigt den bauzeittypischen Anforderungen.

30. Nov. 2020 Die beklagte Mieterin zieht überraschend aus und wir beantragen, die Erledigung des Verfahrens und, ihr die Kosten dafür aufzuerlegen.

23. März 2021 Kostenaufhebungsbeschluß, jeder trägt seine Anwaltskosten und die Gerichts- und Sachverständigenkosten werden geteilt: Der Sachverständige hätte noch befragt werden müssen, wie sich die Feuchtigkeit der Baumängel auf die nicht durchfeuchteten Wände und den Schimmel ausgewirkt hätten und zum Lüftungsverhalten hätte weiter Beweis erhoben werden müssen.

Räumung von Schlichtwohnungen:

Bei drohender Obdachlosigkeit weist die Gemeinde die rausgeworfenen Mieter mit Bescheid befristet in eine Schlichtwohnung ein. Es entsteht ein Nutzungsverhältnis ohne die Rechte aus den Mietvertragsregeln für den Nutzer. Er kann mit angemessener Aufforderung durch weiteren anfechtbaren Beschluß auf die Straße gesetzt werden. Das Verwaltungsgericht Schleswig hält eine Räumungszeitraum von 2,5 Monaten nach letztmaliger Räumungsaufforderung für gerechtfertigt, wenn gegen Nutzungspflichten verstoßen wurde, die Gemeinde, z.B. hier Grömitz, nur 4 Schlichtwohnungen zur Verfügung und während der Sommersaison keine Chance hat, weitere Ferienwohnungen für Obdachlose anzumieten (VwG Schleswig, Beschlüsse vom 14.07.2021, Az.: 3 B 69 und 70/21).

 

Zeitablauf bei einem Räumungsprozeß mit sich anschließendem Schadensersatzprozeß:

März 2021 Mietvertrag mit Beklagtem abgeschlossen, dieser nimmt seine Lebensgefährtin/Freundin mit in die Wohnung auf.

Ab Juni 2022 wird keine Miete mehr gezahlt; 13.07.2022 fristlose Kündigung mit Räumungsfrist zum 24.07.2022

28.07.2022 Räumungsklage wird dem Amtsgericht Oldenburg zugestellt (33 C 115/22), am 09.08.22 dort bearbeitet.

Verteidigungsanzeige des Beklagten geht dort ein, so dass am 20.10.22 ein Verhandlungstermin auf den 16.11.2022 gelegt wird.

25.10.2022: Mieter, der die Wohnung am 14.10.2022 unbekannt verlassen hat, wird über seinen Rechtsanwalt aufgefordert, den Sperrmüll zu entfernen.

16.11.2022: in der mündlichen Verhandlung läßt der Beklagte bestreiten, dass sich seine Lebensgefährtin in der Wohung ständig aufgehalten hat.

06.01.2023: zweite mündliche Verhandlung: Vernehmung von zwei Zeugen, ob Lebensgefährtin dort nur zu Besuch war,  Mahnung des Beklagten, den Sperrmüll zu entfernen, was der Vermieter dann am 14.01.2022 selbst erledigen mußte.

15.02.2023: in der dritten mündlichen Verhandlung erscheint die Mutter der Lebensgefährtin nicht, so dass nach einer beidseitigen Erledigungserklärung die Mieter die gesamten Verfahrenskosten in Höhevon ca. 2.300,00 € tragen müssen.

17.03.2023: Räumungsurteil, das uns am 20.03.2023 zugestellt wird, am 27.03.2023 beantragen wir, unsere Gebühren in Höhe von 952,43 € gegen den Beklagten festzusetzen. Den Kostenfestsetzungsbeschluß vom 25.07.2023 erhielten wir einen Monat später. Der Beklagte war zuvor nach Aufforderung zu seiner Oma gezogen.

26.10.2023 Antrag auf Zwangsvollstreckung der Gebühren und der zwei eingeklagten Mieten über das Vollstreckungsgericht bei der zuständigen Gerichtsvollzieherin am neuen Wohnort des Beklagten. Diese stellte am 07.12.2023 ein Vermögensverzeichnis des ehemaligen Mieters auf, in dem er den Bezug von ca. 526 € Alg II und die bisherige Nichtabrechnung über die Kaution (500 €) aufführte. 29.01.2024 Der Beklagte soll jetzt arbeiten und wir wollen sein Entgelt über den monatlichen Freibetrag in Höhe von 1.178,59 € (Jan. 2024) pfänden.

Rechtsbehelfe und Ablauf der Räumung (AG Oldenburg 33 C 102/33, Berufung LG Lübeck 1 S 95/23):

Urteil der ersten Instanz vom 27.10.2023: Die Mieterin wird verurteilt, die Wohnung im Hause (genaue Daten) zu räumen und geräumt an die Vermieter herauszugeben. Sie trägt die Verfahrenskosten und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Es bleibt der Mieterin nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.544,00 € abzuwenden, wenn nicht die Vermieter vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Berufung vom 04.12.2024: Antrag, Urteil aufzuheben und Räumungsklage abzuweisen.

16.02.2024: Mitteilung der Gerichtsvollzieherin, Besitzeinweisung durch Räumung wird am 07.03.2024 um 9 Uhr erfolgen aufgrund eines Vollstreckungsantrages der Vermieter vom 31.01.2024 mit vollstreckbarer Ausfertigung des Urteiles unter O im Formular (weitere Anträge), die Mieterin aus dem Besitz der Wohnung im Hause (genaue Daten) nach § 885 a ZPO im Wege der sogenannten Berliner Räumung zu setzen und die Vermieter  bzw. deren Vertreter in das Objekt einzuweisen. Es wird beantragt, die Maßnahme durchzuführen und alsbald einen Termin zu bestimmen und die Vermieter zu informieren, damit sie am Termin teilnehmen können. Räumungssachen sind nach § 272 IV ZPO vorrangig und beschleunigt durchzuführen. Titel wird im Original zum Gerichtspostfach gereicht.

19.02.2024: Antrag der Mieterin auf Einstellung der Zwangsvollstreckung bis zum Ende des Berufungsverfahrens, hilfsweise vorläufig nach § 721, 732 ZPO, weil sie keine andere Wohnung findet und die Berufung ein Obsiegen erwarten läßt. Ergänzt am 29.02.2024 um die Auflistung der vergeblichen Suche, der körperlichen Beeinträchtigungen, der Ausstellung eines Wohnungsberechtigungsscheinies und der ordnungsgemäßen Mietzinsweiterzahlung.

05.03.2024: Beschluß über die Zurückweisung des Antrages auf 719 ZPO (Ausgelegt bei Berufungsverfahren), weil Mietvertrag auch eine ordentliche Kündigung während der unwirksamen Befristung vorsah und Argumente gegen das Vorhandensein einer dritten Wohnung im Gebäude nach § 573 BGB sprachen. Weil die Mandantin zwischenzeitlich eine andere Wohnung gefunden hatte, haben wir die Berufung zurückgenommen.

 

Wohnungszuweisung an die Lebensgefährtin, die keine Mieterin ist (AG Lübeck, Beschluß vom 16.04.2024, 29 C 685/24):

Die Lebensgefährtin (25 J.) des Mandanten (30 J.) geht am 15.04.2024 zur Polizei Bad Schwartau und zeigt den Mandanten an, sie am selben Morgen um 9 Uhr geschlagen zu haben. Der Beamte des Polizeireviers erläßt ein Kontakt- und Näherungsverbot sowie eine Wegweisungsverfügung (neu: § 201 a Landesverwaltungsgesetz SH) von vier Wochen mit Rechtsbehelf Widerspruch innerhalb eines Monats bei der Polizeidirektion Lübeck. Bei Verstoß dagegen kann er in Gewahrsam genommen werden (§§  204 I 5, 235 I 3 und 239 LVwG SH).

Wir haben noch am selben Tag einen Antrag auf PKH und Zuweisung der Mietwohnung an den Mandanten als Mieter und Herausgabe der Wohnung an ihn im Wege der einstweiligen Anordnung ( = Eilfall ) gestellt, die vom Amtsgericht am Tag darauf zurückgewiesen worden ist, weil das Amtsgericht nicht gegen die Weisung der Polizei vorgehen kann. Erst nach Ablauf der vier Wochen oder mit Widerspruch und Antrag auf einstweiliger Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruches bei dem Verwaltungsgericht Schleswig. Diese entscheiden wahrscheinlich erst nach Fristablauf, obwohl der Mandant durch Zeugen beweisen konnte, dass er um 9 Uhr schon eine Stunde auf der Arbeit war und die Freundin nicht geschlagen hatte.  Sie hatte dieselbe Fallkonstellation schon dreimal mit Erfolg in einem anderen Bundesland durchgespielt.