Mietrecht

Die Miete ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den sich der Vermieter zur Überlassung des Gebrauchs einer Sache gegen Zahlung eines Mietzinses verpflichtet (§ 535 BGB).

Pacht berechtigt zur Fruchtziehung,
Leihe ist unentgeltliche Vermietung,
Verwahrung umfaßt nur eine Obhutspflicht.

Ein Mietvertrag über eine Wohnung bedarf der Schriftform, wenn er über eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird. Sonst gilt er für eine unbestimmte Zeit und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres gekündigt werden (§ 550 BGB).

Vermieter (natürliche Personen, mehrere Personen, juristische Personen: KG, GmbH) und Mieter müssen alle im Mietvertrag namentlich aufgeführt werden und am Ende der einheitlichen Urkunde unterzeichnen. Ebenfalls muß die Kündigung von allen Vermietern/Mietern unterschrieben werden, weil dafür Schriftform bei Wohnungen erforderlich ist (§ 126 BGB).

Wenn eine Befristung der Mietzeit in das Formular aufgenommen wird und keiner der drei berechtigten Gründe aus § 575 BGB (Nachvermietung an Familien- oder Haushaltsangehörige, Instandsetzung erheblich erschwert oder Nachvermietung an einen zur Dienstleistung verpflichteten) vorliegt, ist die Befristung unwirksam.

Es liegt dann ein unbefristetes Mietverhältnis vor.

Nebenkosten:

Es handelt sich dabei um wiederkehrende Kosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden und die kraft Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter vereinbart umgelegt werden. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten können nur bei Gewerberaummiete auf den Mieter abgewältzt werden. Die Mietkaution darf bei Wohnraum nur den dreimaligen monatlichen Nettomietzins ausmachen (§ 551 BGB).

Betriebskosten können als Pauschale oder angemessene Vorauszahlungen ausgewiesen werden. Über die Vorauszahlungen muß bis zum Abschluß des folgenden Kalenderjahres abgerechnet werden, sonst kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Einwendungen dagegen hat der Mieter innerhalb eines Jahres ab deren Zustellung zu erheben (= Ausschlußfrist / § 556 II BGB).

Wenn die Abrechnung bis zum Ablauf des Folgejahres nicht vorliegt, kann der Mieter die weiteren Vorauszahlungen einbehalten, aber die abgerechneten nicht zurückfordern (BGH NJW 2005, 2552 mwN). Neu: Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat er einen Rückzahlungsanspruch, soweit während des Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht nicht möglich war (BGH, Urteil vom 26.09.2012, VIII ZR 315/11, abgedruckt in NJW 2012, 3508). Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruches des Mieters nach Belieben hinaus zu zögern, so dass die Abrechnungsfrist ohne Bedeutung wäre. Primär sind die Kosten  nach Wohnfläche umzulegen, wenn keine Verteilung nach der Personenanzahl vereinbart worden oder eine Verbrauchserfassung möglich ist. Die Miete samt Nebenkosten ist bis zum dritten Werktag fällig (§ 556 b BGB).

Nach BGH (Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05) muß der Vermieter/Verwalter dem Mieter keine Kopien von der den Abrechnungen zugrunde liegenden Belegen schicken. Einsichtnahme reicht aus, damit gleich Fehlverständnisse im Gespräch ausgeräumt werden können und nicht nochmals weitere Kopien angefordert werden. Der Mieter darf sich bei der Durchsicht fachkundiger Hilfe bedienen. Es muß ihm aber zumutbar sein, zum Vermieter zu fahren.

Eine Änderung der Umlage muß zwischen den Mietparteien vereinbart werden, kann nach BGH (Urteil vom 10.10.2007, VIII ZR 279/06) auch durch stillschweigende Änderung durch Zahlung des Mieters zustande kommen, wenn weitere Umstände hinzutreten. Die Zahlung zeigt nur die Vorstellung des Mieters an, zur Zahlung verpflichtet zu sein. Weitere Umstände sind: Vermieterwechsel und der neue Vermieter rechnet weitere Positionen ab; der Mieter übernimmt bei einer Doppelhaushälfte seit Einzug die Bezahlung von Energieleistungen direkt gegenüber einem Lieferanten.

Dürfen Vermieter bei Mietschulden die Heizung oder den Strom abstellen? Nein, da die Versorgung nicht nachholbar ist. § 320 (Nicht erüllter Vertrag) oder 273 BGB (Zurückbehaltungsrecht) setzen eine nachholbare Leistung voraus (KG, Urteil vom 23.10.2014, 8 U 178/14), da beide Paragraphen die Zurückbehaltung nur solange erlauben, wie der Mieter nicht zahlt. Anders bei beendeten und wirksam gekündigten Mietverhältnissen, da die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung endete. Wenn bei einer Interessenabwägung dem Vermieter ein hoher Schaden droht, er dem Mieter sein Handeln frühzeitig androht und der Mieter keine Gesundheitsgefährdung erleidet und er keinen Vollstreckungsschutz hat, darf der Vermieter die Versorgung abstellen (BGH; Urteil vom 06.05.2009, XII ZR 137/07).

Mieterhöhung:

Der Vermieter kann den Mietzins bei einer fehlerfreien Wohnung nach einem bestimmten Verfahren erhöhen. Da ein Gutachten meist zu teuer ist, wird er drei Vergleichswohnungen anführen. Diese sind meist renoviert und neu zu einem höheren Mietzins vermietet. Wenn der Mieter nicht mit der Erhöhung einverstanden ist, wird der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung einreichen. Das Amtsgericht holt ein Sachverständigengutachten über die Höhe der angemessenen Miete ein. Der Gutachter sieht sich die Wohnung an und legt den qm Mietzins fest. Ein derartiges Gutachten kostet bis zu 1.800,00 €, so dass eine Klage ohne Rechtsschutzversicherung oder Prozeßkostenhilfe für den Mieter sehr risikoreich ist.

§ 557 BGB verlangt dafür eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien. Nach der nachfolgenden Norm kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Dies kann nach § 558 Absatz 2 BGB durch Bekanntgabe von drei Vergleichswohnungen geschehen, es könnte auch ein Gutachten beigelegt werden, dass aber mindestens 1.800,00 € kostet. Soviel wird ein Vermieter nicht investieren. Das formelle Erhöhungsverlangen ist im Gesetz genau beschrieben und der Vermieter muß bei Ablehnung oder Schweigen seines Mieters innerhalb von drei Monaten eine Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Dort wird der Richter dann ein Gutachten einholen und die unterlegene Partei trägt dann die relativ geringen Verfahrenskosten (= Streitwert für die Gebühren ist die jährliche Nettoerhöhung), aber auch die hohen Gutachterkosten. Diese hindern meistens den Widerspruch des Mieters. Die Mieter kann auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden.

Neu ab Januar 2019: Nach § 559 BGB dürfen die reinen Modernisierungskosten den Kaltmietzins um 8 % jährlich erhöhen. Nach BGH, Urteil vom 17.12.2014 zum Az. VIII ZR 88/13 RN 32 bei Open jur muß die Mieterhöhungserklärung ausreichende Angaben zum Anteil der Instandsetzungskosten enthalten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Wird z.B. eine 22 Jahre alte Gaszentralheizung durch eine Brennwerththerme ersetzt, können von den 7 T€ Austauschkosten 4.000,00 € umgelegt werden. 3.000,00 € kostet eine vergleichbare einfache Gasheizung. 8 % von 4.000,00 € sind 320,00 €, diese geteilt durch 12 Monate ergibt eine Erhöhung von 26,56 € pro Monat, die drei Monate nach Eingang der Erhöhungsanforderung mit Erläuterung (§ 559 b Abs. 2 BGB) verlangt werden können.

Kündigung des Mietvertrages:

Sie hat schriftlich zu erfolgen (§ 568 BGB). Der Vermieter hat den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruches hinzuweisen, wenn die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde. Als Beispiel wird aufgeführt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Es erfolgt eine Gesamtabwägung auch der Interessen des Vermieters. Wenn aus wichtigem Grund (Beleidigung, zweimonatiger Verzug  mit der Nettomiete) fristlos gekündigt wird, liegt keine Härte vor.

Sonst kann der Mieter eine angemessene Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, notfalls durch ein Urteil. Der Widerspruch ist schriftlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären (= Ausschlußfrist/ § 574 b II BGB). Wenn der Hinweis in der Kündigung fehlt, spätestens im ersten Termin des Räumungsprozesses.

Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist nur bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters möglich, bei Eigenbedarf für Familienmitglieder (auch für die Nichte) zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung oder, wenn der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Die Gründe sind in der Kündigung anzugeben, andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit die nachträglich entstanden sind (§ 564 b III BGB).

Entfällt der Eigenbedarf nach der Kündigung vor dem Auszug der Mieter, muß der Vermieter dem Mieter die Wohnung  nochmals anbieten. Sonst muß er Schadensersatz (Umzugskosten, Renovierungskosten der neuen Wohnung und Mietzinsdifferenz für einen angemessenen Zeitraum) an den Mieter zahlen. Die Mietwohnung in einem Haus mit zwei Wohnungen, in dessen einer der Vermieter selbst wohnt, kann auch ohne eines berechtigten Interesses gekündigt werden (§ 573 a BGB). Kein Mieterschutz bei möblierten Zimmern in der vom Vermieter bewohnten Wohnung (§ 549 II BGB).

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist verlängert sich nur für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraumes um jeweils drei Monate (5 Jahre = 6 Monate; 8 Jahre = 9 Monate/§ 573 c BGB). Nur bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch kann eine kürzere Frist vereinbart werden.

Eine fristlose Kündigung ist aus wichtigem Grund möglich. Die Gründe werden im Gesetz nicht aufgezählt, sondern es werden alle Tatsachen bei einer Interessenabwägung herangezogen.

Nach § 569 IV BGB ist der wichtige Grund im Kündigungsschreiben anzugeben.

Aufgezählt wird ein Verzug mit zwei Monatskaltmieten. Es genügt, wenn der Mieter erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht. Bei einer einfachen Sachlage muß der Gesamtbetrag beziffert werden. Bei einer Vielzahl von unterschiedlichen Positionen muß nachvollziehbar mitgeteilt werden, welche konkreten Zahlungsrückstände der Kündigung zugrunde liegen oder welchen Zeitraum der Mieter Zahlungen nachweisen muß. Es muß nicht dargelegt werden, welche Mietminderung oder Aufrechnung berücksichtigt worden ist. Diese Berechnung bleibt dem Gerichtsverfahren vorbehalten. Die dem Mieter bekannten Tatsachen müssen nicht im Kündigungsschreiben mitgeteilt werden (BGH, Urteil vom 12.05.2010, VIII ZR 96/09; AG Oldenburg, Beschluß vom 14.11.2016, 33 C304/16).

Räumungsklage:

Wird der Mieter beim örtlich zuständigen Amtsgericht auf Räumung verklagt, kann er eine angemessene Räumungsfrist beantragen, die der Richter ihm nach eigenem Ermessen einräumt. Dieser Antrag kann bis zum Schluß der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden.

Wegen Zahlungsverzuges können 2 Monate vertretbar sein, wenn die offenen und folgenden Zahlungen pünktlich erbracht werden, bei Mietnomaden ist dem Vermieter keine weitere Frist zuzumuten. Ein Verlängerungsantrag kann bis zu zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist schriftlich beim Prozeßgericht gestellt werden (§ 721 III ZPO).

Schonfristzahlung und BGH:

Die Kündigung wird nach § 569 III BGB unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit ( = Zustellung der Klage beim Mieter) die offenen Beträge nachzahlt und dann weiterhin pünktlich zahlt.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 10.10.2012 (VIII ZR 107/12) dann aber die ordnungsgemäße Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung für begründet gehalten, wenn der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete länger als einen Monat rückständig sei. Deshalb sollte dann immer neben der fristlosen die ordnungsgemäße Kündigung ausgesprochen werden.

Zwangsvollstreckung durch Einweisung in den Besitz:

Um die Vorauszahlungskosten beim Gerichtsvollzieher für den Abtransport und die Einlagerung der Möbel des Mieters  zu sparen, erlauben §§ 885 I und 885 a ZPO die Einweisung des Vermieters in den Besitz des Mieters. Der Gerichtsvollzieher bricht dann mit dem Räumungsurteil die Wohnung des säumigen Mieters auf und der Vermieter kann die dort noch befindlichen Gegenstände dem Sperrmüll zuführen. Zuvor muß er dem Mieter die Chance bieten, die Gegenstände auszulösen.

Haftung für den Mitmieter:

Wenn mehrere Personen die Wohnung zusammen gemietet haben, können diese die Wohnung nur gemeinsam kündigen. Anderenfalls muß der eine Mieter, der die Wohnung und das Mietverhältnis verlassen will, einen Entlassungsvertrag mit dem Vermieter vereinbaren.

Sofern sich die anderen Mitmieter weigern, den Mietvertrag zu kündigen, müssen sie vom ausziehenden Mieter auf Zustimmung zur Kündigung nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten verklagt werden.

Gefahrhinweis: Der ausgezogene Mitmieter, der ordnungsgemäß mit den anderen gekündigt hat, haftet weiterhin für alle Schäden, die seine ehemaligen Mitmieter noch verursachen (AG Oldenburg, PKH-Beschluß vom 21.08.2015/ 34 C 59/15; bestätigt vom LG Lübeck am 14.09.2015/ 1 T 55/15). Er haftet für Nutzungsentschädigung und Räumungskosten im Außenverhältnis und kann sich die Aufwendungen vom Mitmieter erstatten lassen, sofern dieser nach der Räumung wieder Vermögen erlangt.

Die Mietkaution kann nur von allen Mitmietern oder von einem mit Abtretung der anderen, die Rückforderung im eigenen Namen auch gerichtlich geltend machen zu können, zurück gefordert werden (KG Beschlu vom 02.02.2012, 8 U 193/11 und AG Kiel, Verfügung vom 27.02.2019, 120 C 85/19).

Feuchtigkeit und Mietzinserhöhung:

Zu Beweiszwecken und formell muß der Vermieter über die genaue Lage der Feuchtigkeitsschäden schriftlich informiert und vom Mieter aufgefordert werden, diese innerhalb einer angemessenen Frist (1 - 2 Monate je nach Dauer der Instandsetzung oder 3 Tage bei Heizungsausfall) zu beseitigen.

Dies bedeutet Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist mit Androhung einer Mietminderung. Gleichzeitig muß dem Vermieter somit angedroht werden, die Kaltmiete zukünftig zu mindern. Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Einschränkung der Wohnungsnutzung.

Der Vermieter kommt dann der Forderung nach oder weist auf ein falsches Lüftungsverhalten hin. Beim Schwitzen, Duschen, Baden, Kochen oder Wäschewaschen erhöht sich die Luftfeuchtigkeit. Einige messen dann auch die Mauerfeuchte, um festzustellen, dass die Bausubstanz keine Mängel hat. Der Mieter muß aufpassen, dass er die Mieten nicht zu hoch mindert. Er könnte nach Androhung, wenn der Vermieter keine Abhilfe schafft, fristlos kündigen.

Sofern schon außergerichtlich ein Gutachter eingeschaltet worden ist, darf dieser den Schimmelpilzbefall nicht auch auf die Bausubstanz schieben (AG Eutin, Urteil vom 10.09.2019, 23 C 328/19), sonst wäre die Kündigung durch den Vermieter wegen mangelnder Lüftung unbegründet.

Kleinreparaturklausel:

Die Klausel ist wirksam,

1. wenn sie eine maximale Grenze der Einzelreparatur unter 110,00 € enthält (AG Würzburg 2010; Az. 13 C 670/13), sofern die Einzelreparatur teurer ist, muß sie der Vermieter allein bezahlen (OLG Düsseldorf, Az. 24 U 183/01).

2. wenn eine Höchstgrenze von maximal 8 % der Jahresnettomiete für alle

Kleinreparaturen im Kalenderjahr vereinbart worden ist. Bei 500,00 € Kaltmiete pro Jahr macht dies eine Grenze von 480,00 € aus.

3. wenn die Reparaturkosten nur für Einrichtungsgegenstände aufgebürdet werden, die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z.B. Wasserhähne, Lichtschalter, Türklinken, nicht: Strom-, Wasser- oder Gasleitungen oder Thermenreparatur, wohl aber Thermenwartung). Der Vermieter muß den Handwerker bestellen.

Schönheitsreparaturen:

Im Mietvertrag kann entgegen der gesetzlichen Regelung vereinbart werden, dass der Mieter sie übernimmt. Formularvereinbarungen, wonach grundsätzlich beim Auszug oder nach starren  Fristen zu renovieren ist, sind unwirksam (BGH, 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Bei renovierten Wohnungen beim Einzug kann beim Auszug eine Renovierung nach den Fristenregelungen (3,5 oder 7 Jahre, je nach Vereinbarung und Notwendigkeit) vereinbart werden. Bei tatsächlich nur teilrenovierten Wohnungen, was der Mieter beweisen muß, ist diese Klausel ebenfalls unwirksam (BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Eine individuelle Klausel, handschriftlich nach Verhandlung, Renvovierung gegen Mietzinsnachlaß, ist immer noch möglich.